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婚后购买并进行预告登记,但尚未取得产权证的房屋,离婚时如何处理?

点击数:1030792017-08-01 

关键词:共同财产  房贷  预购权  动迁安置  装修

争议焦点:系争房屋是否应当分割?以及如何分割?

案件名称:离婚后财产纠纷

审理法院:上海市松江区人民法院(2014)松民一()初字第4989

法院观点该财产系由于B的父母老房子动迁而取得,与B的身份关系密不可分,故B对于系争房屋的贡献较大,可以适当多分。双方对于房屋归属于B无异议,故B应当以房屋现值扣除剩余贷款及其离婚后所还贷款本金后,支付A相应折价款,剩余贷款本息由B负责偿还。

案情简介

原告(女方)A

被告(男方)B

AB200371日登记结婚,2005519日生育一子C20131015日登记离婚。《自愿离婚协议书》约定:“……松江区房屋属双方共同财产,离婚后房产不作分割,房贷男女双方各一半。……儿子C监护权归B。……”离婚后,上述房屋由BC居住使用,房屋贷款实际由B负责偿还至今。

上海市松江区房屋(以下简称系争房屋)的权利人为上海某房地产开发有限公司,预购房屋权利人为本案AB。约定房屋暂测建筑面积为89.14平方米,总房价款1,416,435元,定于20121031日前交房,交付标志为交钥匙房。房款付清并交房后,AB因自身原因尚未办理产权过户手续。

为购买系争房屋,B以其名义向银行申请公积金贷款300,000元、商业贷款350,000元,另以出售BC的动迁安置房所得价款1,050,000元中的766,435元支付房款,20131月交房时补交面积差价款3,972.50元,合计支付房款1,420,407.50元。自201310月(离婚后)起至20146月止,B归还房屋公积金贷款本金3,705.17元、商业贷款本金3,582.39元,合计归还贷款本金7,287.56元,尚有公积金贷款本金293,498.11元、商业贷款本金343,732.68元,合计637,230.79元未还清。

诉讼中,AB一致确认:系争房屋现市场价值1,520,000元,装修残值80,000元,合计1,600,000元。A主张房屋归B所有,房屋价值扣除剩余贷款本金及B离婚后偿还的贷款本金,双方各得一半,装修残值双方各得一半,由BA支付折价款。B则不同意分割,认为即便分割亦不同意A的方案,其主张房屋的所有权。

各方观点

A诉称:AB双方于20131015日协议离婚,离婚协议书约定:系争房屋属于双方共同财产,房贷男女双方各一半;……AB购买系争房屋后,A曾给B 200,000元用于装修,B拿到钱后,不到一个月全部赌博输掉,A又和家人借款200,000元余装修。离婚后,B一直霸占系争房屋,不让A居住,也不支付给A任何钱款,A多次找到B协商分割系争房屋,B都置之不理。A认为,系争房屋属于夫妻共同财产,现双方已经离婚,共有关系的基础不复存在,应当予以分割,同时,B离婚后霸占系争房屋,侵犯了A的合法财产权益。故A起诉要求:依法分割AB婚后共同购买的系争房屋(价值1,700,000元),房屋权益归B所有,B支付A房款850,000元。

B辩称:第一,双方在离婚时约定系争房屋不得分割,根据物权法原则,有约定从约定,在A没有重大理由的前提下不得分割;第二,系争房屋还有贷款大部分没有还清,未取得所有权,根据婚姻法司法解释规定,未取得所有权的财产不得分割;第三,系争房屋涉及到C的利益,不宜分割。因此,B不同意A的诉讼请求,要求法院判决驳回。

法院观点

法院认为,本案争议焦点为:一、系争房屋是否应当分割?二、若应当分割,则如何分割?

本案中,AB原系夫妻,对系争房屋未约定为按份共有,其共有形式应为共同共有。虽然离婚时双方曾约定房产不作分割,但该约定不能阻碍A行使分割共有财产的权利,现双方事实上已经解除婚姻关系,共有基础已经丧失,A主张分割共有房屋于法有据,法院予以支持。B辩解系争房屋中有其子C的份额,故不宜分割,法院认为,系争房屋预告登记权利人为AB二人,根据物权公示原则,B的此项辩解缺乏事实依据,且动迁安置房出售后所得价款为1,050,000元,并未全部用于支付系争房屋的房款,故A主张分割夫妻共同财产并未侵害C的合法财产权益;B关于贷款未还清,房屋未取得所有权故不得分割的辩解,法院认为,系争房屋房款已结清并交付使用,亦办理了预告登记,办理产权证的条件已经满足,由于AB自身原因而未办理,不影响房屋分割,故B此项意见亦不能成立,法院不予采纳。

本案争议焦点之二,法院认为,夫妻共同共有的财产原则上均等分割,但根据财产来源、生活的实际需要、照顾子女等情况,处理时可以有所差别。本案中,AB购买系争房屋时结婚已有九年有余,但系争房屋的首付款766,435元全部来源于B出售上海市松江区动迁安置房,虽然动迁安置房取得的时间在AB婚姻关系存续期间,但该财产系由于B的父母老房子动迁而取得,与B的身份关系密不可分,故B对于系争房屋的贡献较大,可以适当多分。双方对于房屋归属于B无异议,故B应当以房屋现值扣除剩余贷款及其离婚后所还贷款本金后,支付A相应折价款,剩余贷款本息由B负责偿还。结合子女抚养、生活状况,酌定B给予A房屋折价款260,000元。关于装修残值80,000元,确定AB双方各占50%份额,由B给予A 40,000元折价款。以上两项合计,B给予A房屋及装修折价款300,000元。

律师点评

我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案系争房屋购买于AB婚姻关系存续期间,且预购权利人登记为AB,根据前述规定系争房屋应属于二人的夫妻共同共有的房产。AB虽有协议约定不分割系争房屋,但依据《物权法》第九十九条的规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。现AB已经解除婚姻关系,共有基础已经丧失,故本案法院支持A要求分割共有房屋的主张。而B却反对A的主张,理由是系争房屋尚未取得所有权。

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜直接判决房屋所有权的归属。《婚姻法司法解释(二)》第二十一条规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待当事人就前述房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。司法实践中,各地法院一般对于未取得所有权的房屋在判决中不直接进行处理,先判决由一方使用,待取得房产证后,双方当事人可到法院另行起诉分割,也有法院会根据案件的具体情况驳回离婚双方对未登记房屋产权进行分割的诉讼请求。

对于在婚姻存续期间已经签订买卖合同,但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证,可以按照上述《婚姻法解释(二)》第21条处理。但如果已经支付了全部房屋价款,房屋所有权法律关系比较清晰,只需完善权属登记手续的,在确定房屋属于夫妻共同所有的前提下,就可以按照夫妻共同财产的分配原则直接进行分割。分割之后,取得房屋所有权的一方可凭借离婚协议或法院已生效判决书到房产部门补办产权证。像本案系争房屋即属于后一种情况,即房款已结清并房屋已交付使用,办理产权证的条件已经具足,只是AB一直拖延未办而已,因此不影响系争房屋作为婚姻存续期间的共同财产在离婚后予以分割。

      具体分割时,依据《民通意见》第九十条的规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。”,以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条的规定:“夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。”,本案法院将房屋判归B所有,酌定由B给予A房屋及装修折价款合计30万元。

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